论物权法草案对绿地和车库权利归属制度安排的缺陷

邓光达

我国物权法草案已进入十届全国人大常委会第十二次会议审议阶段，这标志着我国法制建设日臻成熟，公民财产权益的保护力度将从制度层面得以真正提升和落实，物权法草案再次引起社会公众的强烈关注。
据媒体报道，物权法草案规定“建筑区划内的物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。”。
物权法草案设计的上述制度安排，无疑以“意思自治、契约自由”的价值理念和取向，明确了现实生活中纷争不止的住宅小区绿地、车库的权利归属，具有不可估量的积极意义。
但是，物权法草案上述制度安排中的部份内容，“车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定”的制度设计和安排，从法律的公平、正义、合理的价值观去分析判断，存有重大的先天性缺陷，不利于社会公众整体合理利益的实现，不利营造一个和谐共处、可持续发展、止争息诉的社会环境，不利于节约社会公共事务的管理资源，将可能给社会公众行使和享有必须的、正当的、适宜的、合理的、公平的、正义的利益带来灾难性的后果，应引起立法机关和公众的高度关注。
一、物权法草案“车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定”的制度设计和安排，将使现实生活中，不利于社会和公众整体利益的行为合法化，弊大于利，负面后果将难于控制和收拾。
1、在现实生活中，有的房地产开发商或建设单位在住宅小区的建筑物首次转让时，在房地产买卖合同中约定：住宅小区绿地的所有权或绿地的使用、占有、收益和管理的法律权利属于卖方。此时，依据物权法草案上述依约定确权的制度设计安排，住宅小区的绿地所有权或法律权益将全部归属于房地产开发商或建设单位。
物权法草案的制度安排一旦使上述现实生活中的行为成为合法的法律行为后，房地产开发商或建设单位对住宅小区的绿地享有所有权，将可能带来以下的严重后果：
（1）小区绿地将可能会变成房地产开发商或建设单位获取更大商业利益的一项稀有专有资源，小区所有的业主住户将无法正常地、合理地使用和管理与住户业主密切相关的小区绿地，不能拥有必须合理的居住环境和权利
其实，随着当今社会经济和文化的发展和进步，城市居民享有小区绿地的使用权已经成为一项必须而又合理的应有权利。但是，当房地产开发商或建设单位享有小区绿地所有权后，房地产开发商可以合法地限制或禁止小区住户使用小区绿地，可以合法地限制某类人群使用小区绿地，可以过有偿服务的方式让小区业主使用小区绿地。此时，小区业主住户安居的完整权利受到房地产开发商或建设单位商业利益的干扰，公民居住的经济成本和权利环境处于不可自控的境地，社会大众安居乐定的目标将无法实现。
（2）在小区业主不能拥有小区绿地共有权利的情况下，小区业主与房地产开发商或建设单位之间的经济利益和权利博弈，将随着市场环境的变化而不断改变，权利与利益的争诉概率加大，止争息诉目标亦无法实现，社会管理公共事务的成本将长期维持较高的成本，损害全社会的共同利益。
（3）当小区绿地为房地产开发商或建设单位所有时，其可借助强势地位，通过市场运作，以合法方式，变更小区绿地的用途，以获取更高的商业利益，或者市场对价的方式，向小区绿地使用的对象收取超额的商业垄断利益。
2、同上理，在现阶段停车位法定规划比例还处于一般水平的现实状况下，当小区法定规划的停车位被约定为房地产开发商或建设单位所有时，房地产开发商或建设单位将可能垄断这部份相对小区住户而言的稀缺物业，以高租金或高价格，向小区业主住户合法地获取高额的经济利益，直接损害小区业主住户和应有的合理利益。
物权法草案“车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定”的制度设计和安排，未能以最优的制度安排，实现社会公共利益的最大化，对小区住户的公共利益维护缺乏力度，未能在小区业主住户和房地产开发商或建设单位利益之间取得应有平衡。
3、物权法草案对绿地、车库等依照有约定的，按约定，无约定，推定为共有的思路作制度安排的设计，致使停车位、绿地的权利归属处于专有或共有权属二可状态，物权归属并不稳定。在现实生活中，易产生较大的纷争概率，不能说是一个较好的制度设计。
4、物权法草案对绿地可按约定确定权利归属的安排，与长期以来实施的房地产法律制度不能衔接。在现有的房地产法律制度中，小区宗地号的土地使用权面积在地上建筑物建成后，依房地合一转移的法律规定，小区宗地号的全部土地面积已经分摊到计算建筑容积率的建筑物上，如果新的物权法制度安排不能与长期实施的合法、合理有效的房地产法律制度衔接，其后果将是严重的。
二、根据我国现实和未来的发展状况，应把小区绿地、法定强制规划标准内的车库等权利归属，作小区全体业主共有财产的制度安排。
物权法草案有关建筑物区分所有权的制度设计安排，借鉴了德国和我国台湾省《公寓法》等相关法律制度，但借鉴后的建筑区划内和建筑物区分所有权的制度设计安排，并没有充分吸收该法律模式中有关建筑区划内共有权制度的设计与安排，放弃该法律模式中规定的，当建筑物有固定使用方法，并属建筑物区分所有权人（即全体业主）生活利用不可缺少的共享部分，不得约定为专有的合理内涵。
据相关资料显示，我国台湾省有关停车位的权属制度安排是将法定强制规划标准要求的停车位（法定停车位）安排规定为建筑物区分所有权人共同拥有，但是，建筑物区分所有人可以通过约定，将法定停车位以对价方式约定为某一小区业主专有使用，该对价和约定受法律保护，而对超出法定强制规划标准建设的停车位，即对房地产发展商或建设单位经行政管理部门批准建设的增建停车位、奖励停车位则作专有权属的制度安排，允许增建停车位、奖励停车位在市场上自由买卖。
在小汽车快速进入我国城市居民家庭生活，将成为不可缺少的居住出行元素，居住环境日益提高的当今时代，我国物权法草案对停车位、绿地权属制度的设计安排，应以小区和建筑物最终功能为制度安排的基点、出发点，摒弃优先考虑投资利益的取向，吸收他人有关当建筑物有固定使用方法，并属建筑物区分所有权人生活利用不可缺少的共享部分，不得约定为专有这一公平、合理原则，对小区绿地、法定强制规划标准内的车库等权利归属，确立并做出为小区建筑物区分所有人的共有财产的制度安排。
三、小区绿地、法定强制规划标准内的车库等权利归属建筑区划内建筑物区分所有权人共有的制度安排，能较好地平衡各利益主体的合理利益，对社会终极的管理目标有利，对小区众多的业主住户有利，亦不损害房地产开发商或建设单位的合理利益。
当法律制度安排小区绿地和和法定停车位为小区建筑物区分所有权人共有时，房地产开发商或建设单位为实现其预期的商业利润，将会把预期的市场利润安排的小区住宅房价上，优质优价，房地产开发商或建设单位合理的商业利润并不会降低，房地产开发商和建设单位的投资动力并不会减弱。此时，对买家而言，要获得较好的居住配套环境，就要付出合理的成本，价优质优。如此的制度安排，在市场机制的作用下，将会在较好地平衡各方权利主体的合理利益。
物权法将与我们公民生活息息相关，一个良好的物权制度安排，将有利于社会经济、文化发展，有利于社会的和谐和稳定。期待良好的物权制度安排，能给我们公民的合理利益带来更好的保护。



二○○四年十月二十六日


上海市人民政府


上海市营业性保龄球馆管理办法（修正）
上海市人民政府


（1996年1月15日上海市人民政府第24号令发布 根据1997年12月14日上海市人民政府第53号令修正并重新发布)


第一条 （制定目的）
为了加强对本市营业性保龄球馆的管理，保障体育娱乐活动的健康发展，制定本办法。
第二条 （适用范围）
本办法适用于本市范围内营业性保龄球馆（房）（以下简称保龄球馆）的管理。
第三条 （主管和协管部门）
市体育行政管理部门是本市保龄球馆的主管部门。区、县体育行政管理部门负责本辖区内保龄球馆的管理工作。
工商、公安、卫生、税收等管理部门按照各自的职责，做好本市保龄球馆的管理工作。
市保龄球协会按照其章程，协助体育行政管理部门做好本市保龄球馆的管理工作。
第四条 （发展原则）
市体育行政管理部门应当根据保龄球运动的发展需要，对本市保龄球馆的建设统筹规划，合理布局。
第五条 （申请条件）
申请开办保龄球馆的，应当具备下列条件：
（一）有符合技术标准的保龄球馆；
（二）有符合保龄球活动的技术标准的设备；
（三）有专业技术人员、管理人员和持有《体育指导员证书》的体育指导员；
（四）有必要的管理制度。
第六条 （提交材料）
申请开办保龄球馆的，应当向保龄球馆所在地的区、县体育行政管理部门提出申请，并提交下列书面材料：
（一）申请书；
（二）保龄球馆的建筑平面图；
（三）市保龄球协会出具的保龄球馆及设备符合技术标准的证明材料；
（四）开办经费的资信证明；
（五）保龄球馆的管理制度；
（六）专业技术人员、管理人员和体育指导员的情况证明；
（七）其他有关材料。
旅游定点涉外宾馆申请开办保龄球馆的，还必须提供市旅游局的批准文件。
第七条 （开业申请审批程序）
区、县体育行政管理部门应当在收到申请材料之日起15日内，提出初审意见，报市体育行政管理部门审批。
市体育行政管理部门应当在收到申请材料之日起20日内，提出审批意见，对符合条件的，发给《上海市体育场所经营许可证》（以下简称《许可证》）；对不符合条件的，应当发出书面通知。
许可证有效期为1年。
申请者凭《许可证》向公安、卫生、工商行政管理部门分别申领《治安管理合格证》、《卫生许可证》和《营业执照》后，方可从事保龄球馆的经营活动。
未经批准，不得从事保龄球馆的经营活动。
第八条 （变更申请审批程序）
保龄球馆的经营者变更保龄球馆设备的，应当按照开业申请的审批程序，向原审批部门办理变更手续。
第九条 （体育指导员的配备和培训）
经营保龄球馆时，每6条球道应当配备1名体育指导员。体育指导员应当持证上岗。
体育指导员由市保龄球协会组织培训，经考核合格后，由市体育行政管理部门颁发统一印制的《体育指导员证书》。
第十条 （等级标准和评定）
保龄球馆分为特级、一级、二级、三级四个等级。等级标准由市体育行政管理部门制定。
保龄球馆的等级，由市保龄球协会组织评审后，报市体育行政管理部门核定。
第十一条 （经营者的义务）
保龄球馆的经营者应当履行下列义务：
（一）在醒目的位置张贴保龄球馆的文明活动规则；
（二）保持保龄球馆的清洁卫生，公用的保龄球、球鞋以及其他物品符合卫生要求；
（三）配备规格齐全、搭配合理的保龄球和球鞋；
（四）保龄球馆的采光符合经营活动要求，夜间开放有必要的照明和停电时的应急措施；
（五）按规定实行明码标价制度；
（六）发现在保龄球馆进行赌博或者其它违法活动，应当及时劝阻；劝阻无效的，应当及时向公安部门报告。
第十二条 （活动者的义务）
进入保龄球馆活动者，应当遵守保龄球馆的文明活动规则。违反文明活动规则，造成设备损坏的，要赔偿损失。
第十三条 （年度复核）
保龄球馆的经营者必须在《许可证》有效期满的前1个月到所在地的区、县体育行政管理部门办理换领新证的手续。
未持有效证件的，不得继续从事保龄球馆的经营活动。
第十四条 （处罚）
对违反本办法的单位和个人，由市或者区、县体育行政管理部门视情节轻重，按下列规定予以处罚：
（一）违反本办法第七条第四款的，责令限期改正，并处以5000元以上3万元以下的罚款。
（二）违反本办法第八条的，责令限期补办手续，逾期不办的，处以1000元以上5000元以下的罚款。
（三）违反本办法第九条第一款的，责令限期改正；逾期不改的，处以1000元以上5000元以下的罚款。
（四）违反本办法第十一条第（一）项、第（三）项、第（四）项的，责令限期改正；逾期不改的，处以2000元以上1万元以下的罚款。
（五）违反本办法第十三条第二款的，责令限期改正；逾期不改的，处以2000元以上3万元以下的罚款。
第十五条 （其他部门的处理）
凡涉及违反工商、公安、卫生、物价等方面的法律、法规和规章规定的，由有关主管部门依法处理。
第十六条 （处罚程序）
体育行政管理部门作出行政处罚，应当出具行政处罚决定书。收缴罚没款，应当出具市财政部门统一印制的罚没财物收据。
罚没收入按规定上缴国库。
第十七条 （妨碍职务的处理）
拒绝、阻碍行政管理人员执行职务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安部门依法处罚；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十八条 （复议和诉讼）
当事人对体育行政管理部门的具体行政行为不服的，可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
第十九条 （执法者违法行为的追究）
体育行政管理人员应当遵纪守法，秉公执法。对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿、枉法执行者，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，给予行政处分。
第二十条 （本办法施行前的有关情形的处理）
本办法施行前已经开办的保龄球馆，应当在本办法施行之日起90日内，按照本办法有关规定补办手续。
第二十一条 （应用解释部门）
本办法的具体应用问题，由市体育行政管理部门负责解释。
第二十二条 （施行日期）
本办法自1996年3月1日起施行。



1996年1月15日