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吉林市化学事故应急救援暂行办法

时间:2024-05-19 21:34:02 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9528
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吉林市化学事故应急救援暂行办法

吉林省吉林市人民政府


吉林市化学事故应急救援暂行办法
吉林市人民政府



第一条 为在发生化学事故时能迅速、有效地组织应急救援,减少事故造成的危害和损失,依据国家、省的有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称化学事故应急救援是指化学危险品泄漏造成较大社会危害时所组织的救援活动。
第三条 本办法适用于本市城区内化学事故的应急救援。
第四条 化学事故应急救援行动实行统一指挥、分级负责、单位自救与社会援救相结合的办法。
第五条 所有的组织和个人都有进行化学事故报警、参加化学事故应急救援的义务和检举、控告违反本办法行为的权利。
第六条 市、区成立化学事故应急救援指挥部,按分工负责化学事故应急救援的组织、指挥工作。其主要职责是:
(一)贯彻执行有关化学事故预防与应急救援的法律、法规、规章和政策;
(二) 组织、指挥化学事故应急救援行动;
(三)制定化学事故应急救援预案;
(四)进行化学事故应急救援知识宣传;
(五)确定化学事故重点防护单位和重点防护区域,组织化学事故重点防护区域内有关单位的联防救援行动;
(六)监督、检查、指导有关单位化学事故预防工作;
(七)组建和训练化学事故应急救援队;
(八)进行化学事故的调查,协助有关单位查处肇事者和责任人;
(九)决定化学事故应急救援工作中的其它事宜。
市、区化学事故应急救援指挥部下设办公室,办公室设在市、区人民防空办公室,负责指挥部的日常工作。
第七条 化学事故重点防护单位应组建化学事故应急救援队,负责本单位化学事故的自救和在市、区化学事故应急救援指挥部的统一指挥下参加救援行动。
第八条 各有关部门在化学事故应急救援中履行下列职责;
(一)公安消防部门负责营救受害人员、灭火和洗消。公安交通部门负责保障救援时交通顺畅。公安治安部门负责安全警戒,维护现场及周围地区的治安秩序;
(二)环保部门负责测定事故的危害区域、毒物性质及危害程度;
(三)卫生部门负责对受害人员的医疗抢救;
(四)交通运输部门负责组织运输队,运送人员和救援物资;
(五)邮电部门负责救援的通讯畅通;
(六)气象部门负责提供化学事故应急救援时的有关气象情况;
(七)医药、物资部门应储备一定数量的抢救药品、器材和救援物资,保证应急救援需要。
第九条 市组建化学事故应急救援咨询站,负责对化学事故的预测,为化学事故应急救援和查处化学事故提供有关技术依据。
第十条 生产、储存、经营、使用、运输有毒有害化学物品的单位,应在市、区化学事故应急救援指挥部指导下,做好化学事故应急救援准备工作,并履行下列职责:
(一)每年初向市化学事故应急救援指挥部报告本单位存贮化学危险物品的品种、数量、存放位置,对增加或转产的品种和数量应随时报告;
(二)制定本单位化学危险品安全管理制度和化学事故应急救援预案;
(三)组织训练本单位的化学事故应急救援队伍,配备必要的防护、救援器材和设备;
(四)在危险部位设置相应的监测、报警装置;
(五)对职工进行化学事故应急救援知识的培训,配合有关部门对厂区周围群众进行化学事故应急救援知识宣传教育;
(六)事故发生时组织自救。并协助做好厂区周围群众的防护和撤离工作;
(七)配合有关部门及时查清事故原因及受损情况。
第十一条 发生化学事故时,事故单位应立即向化学事故应急救援指挥部和有关部门报警,同时采取措施控制危害源,组织自救。
第十二条 所有组织和个人在发现化学事故发生时,都应迅速向化学事故应急救援指挥部报警,同时,在化学事故应急救援指挥部的统一指挥下参加事故抢险。
第十三条 化学事故应急救援指挥部可根据救援需要设立现场指挥部。现场指挥部在组织实施救援时,有权调动社会的各种应急救援力量、设备和物资。
第十四条 化学事故发生时,各有关部门应在化学事故救援指挥部的统一指挥下,按职责分工,立即进行应急救援,并在技术、通讯、气象、物资、运输、治安等方面提供保障。
第十五条 化学事故应急救援队和社会各种应急救援力量,在接到化学事故应急救援指挥部救援指令后,应立即实施救援,不得违抗和拖延。
第十六条 在运输过程中发生的化学事故,运输单位应立即组织自救。同时,向辖区化学事故应急救援指挥部报警,在不能组织有效自救时,可请求辖区化学事故应急救援指挥部组织救援。
第十七条 任何单位和个人不得擅自动用化学事故应急救援所需的设备和物资 。
第十八条 因化学事故造成的直接损失按《民法通则》的有关规定赔偿。
第十九条 对模范遵守本办法,在化学事故应急救援工作中取得显著成绩、表现突出的单位和个人,由市、区人民政府或化学事故应急救援指挥部给予表彰或奖励。对因参加应急救援受伤、致残或牺牲的人员,其医疗、抚恤待遇按照国家有关规定办理。
第二十条 对违反本办法有下列情形之一的,由化学事故应急救援指挥部或有关部门对责任单位给予通报批评,对责任人、责任单位的主要领导给予行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(一)不履行化学事故应急救援工作职责的;
(二)不接受市、区化学事故应急救援指挥部日常工作指导的;
(三)在应急救援行动中不服从市、区化学事故应急救援指挥部调动、指挥的,
(四)发生化学事故时,事故单位不立即报警、不采取措施控制危害源、不组织自救的;
(五)擅自动用化学事故应急救援设备和物资的。
第二十一条 各县(市)城镇化学事故应急救援可参照本办法执行。
第二十二条 本办法由市、区化学事故应急救援指挥部组织实施。
第二十三条 本办法自发布之日起施行。



1993年12月27日
  摘要: 学界对于电子证据的讨论由来已久,但是随着2012 年通过的新刑事诉讼法正式将“电子数据”规定为法定证据种类之一,电子证据在刑事诉讼中取得了合法地位。由此,应当以立法为基础对电子证据进行研究,尤其是对其在诉讼中如何运用,有必要深入探讨。电子证据具有易变性、表现形式的多样性、对电子设备和系统环境的依赖性等特征。电子证据属于证据的一种。运用检验法、鉴定法和对比法从证据的关联性、真实性、合法性审查电子证据。电子证据的法庭举证应采取多种方式。

  关键词: 电子证据 证据属性 证据审查 法庭示证


  学界对于电子证据的讨论由来已久,但是随着2012 年通过的新刑事诉讼法正式将“电子数据”规定为法定证据种类之一,电子证据在刑事诉讼中取得了合法地位。由此,应当以立法为基础对电子证据进行研究,尤其是对其在诉讼中如何运用,有必要深入探讨。

  一、电子证据及其特点

  新刑事诉讼法第48 条第2 款规定,证据包括“视听资料、电子数据”。所谓“电子数据”即电子形式的数据信息,所强调的是记录数据的方式而非内容。而根据美国1999 年7 月通过的《统一电子交易法》以及印度2000 年通过的《信息技术法》等法律的相关定义,电子形式包括系列电子、数字、电磁、光信号或具有类似性能的存在形式。电子数据信息根据其所承载信息类型,分为模拟数据信息和数字数据信息,前者所使用的是连续型信号,后者所使用的是离散型信号。虽然二者所依赖的技术有所区别,但都以近现代电子技术为依托,具有抽象性,不能为人所直接感知,不仅必须借助一定的介质或设备生成、发送、接收、存储,而且必须以一定媒介所展示、为人所识别和认知。因此,以电子数据为基础的各种存在形式可以统称为电子证据。电子数据是各类电子证据的本质,是各种外在表现形式的内在属性和共同特征。与传统的证据相比较,电子证据具有以下显著特点:

  1、高科技性。电子证据是以计算机技术、存储技术、通信技术、网络技术等高科技为基础。

  2、无形性。一切交由计算机处理的信息都必须转换为二进制的机器语言才能被计算机读懂,即无论使用何种高级语言或输入法向计算机输入信息, 都必须经过数字化的过程,因此我们所谓的电子证据其实质上是看不见摸不着,具有无形性。

  3、多样性。和普通的物证、书证的单一性相比,电子信息通过显示器展现在阅读者面前的不仅可以表现为文字、图像、声音或它们的组合,还可以是交互式的、可编译的,因此电子证据能够更加直观、清晰、生动、完整地反映待证事实及其形成的过程。

  4、客观真实性。如果不考虑人为篡改、差错和故障影响等因素,电子证据一经形成便始终保持最初、最原始的状态,能够客观真实地反映事物的本来面貌。

  5、易被破坏性。对于电子证据来说,不论是数字形式还是模拟形式, 由于它是保存在可擦写的数据记录介质上,如磁带、磁盘、可擦写光盘等等,在其存储、传输和使用过程中,极易遭受到外来的破坏,如监听、窃听、截取、篡改、删除等等,并很容易因为使用中的误操作而被破坏。

  二、电子证据的收集

  网络犯罪给各国的社会秩序造成了严重的破坏,各国都在采取措施积极应对,在实体法上增加新的罪名,在程序法上针对此类犯罪制定相应的调查措施,例如电子证据的保护、搜查扣押、实时收集等措施。有些电子证据的收集措施是传统调查方式无法取代的。

  (一) 电子证据刑事调查的基本特征

  分散在网络和若干计算机系统的电子证据,使得传统的侦查措施已不能有效地对电子证据收集。在用传统的搜查扣押措施收集某处计算机上的信息时,一旦其他犯罪嫌疑人得知消息,电子计算机信息系统中的电子证据很可能被迅速删除、转移。电子证据刑事调查应具有针对性、快速性和实效性。在网络犯罪过程中,涉案计算机数据是犯罪过程中留下的痕迹或结果,它们有着共同的特点:

  第一,保持证据的完整性比较困难。电子证据因为容易遭到人为的破坏或因经营的需要而遭修改、删除或破坏。

  第二,电子证据可能分布在较多的计算机、网络系统中,迅速地收集全部的电子证据非常困难。传统的搜查扣押已不再适合。

  所以,有必要制定相应的规定来确保计算机数据的管理人或其他人在依法向有关的机关提供协助期间保守秘密。我国《刑事诉讼法》没有电子证据收集的具体规定,只是对传统证据的调查作了一系列规定,如证据收集的法定主体,有关单位和个人的协助义务,搜查、扣押等侦查措施,尤其是规定了侦查中专门人员的适用制度, 1996 年《刑事诉讼法》第一百零一条规定,“在必要的时候,可以指派或聘请具有专门知识的人,在侦查人员的主持下进行勘验、检查”。在《刑事诉讼法》外,我国其他的一些法律规范对电子证据的调查做了相关的规定,主要有《互联网信息服务管理办法》、《计算机信息网络国际联网管理暂行规定实施办法》等,以上行政法规或者规章规定的保护计算机数据的措施,在规范管理网络服务者的同时使其为行政执法或刑事侦查提供协助。网络服务者可以作为保存电子证据的法定义务承担者。包括网络信息服务提供者( ICP) 和网络连接服务提供者( ISP) 。前者主要是指从事新闻出版以及电子公告栏等服务项目的互联网信息服提供者,有义务记录保存以提供或系统发布的信息内容及其发布时间,互联网地址或者域名等内容数据或往来信息。后者有义务记录和保存上网用户的上网时间、账号、互联网地址或者域名、主叫电话号码等信息,并在国家有关机关查询时予以提供。电子证据本质上属于数字化的电磁形式的证据,收集电子证据比收集传统证据更为复杂、更为困难。收集电子证据的重要性和复杂性推动了电子证据相关调查措施的发展。许多国家设立了截取实时传输电子证据的措施,搜查、扣押电子证据时允许警方使用多种高新技术设备,并设置与电子证据相适应的调查措施,这些措施应当根据电子证据及其应用环境的技术特征来设立,同时考虑到技术的水平。

  (二) 电子证据的收集与人权保障

  现代科技的发展使得人们习惯于将所有的资料和文件存储于计算机中,网络给人们的生活带来方便,网络上来往和交流已成为人们的习惯。但是,个人数据与个人隐私又是息息相关的,电子证据在收集涉案证据的同时往往会涉及一些与案件无关的文件和资料,极有可能会构成对材料所有人隐私权的侵害。

  打击犯罪和保障人权是各国刑事诉讼共同面临的任务,现在各国的刑事诉讼不可能只追求一方面。大的方向是在保障人权的前提下尽可能地打击犯罪,当然个案中也会有调整。对数据保护措施是否施以必要的限制,反映了一个国家人权保障的状况。

  电子证据刑事调查措施应当在打击犯罪和保障人权方面实现平衡。《关于网络犯罪的公约》第15 条规定了调查措施的适用条件和权力保障要求,缔约方应当在本国法律中规定有关的措施,以便在法律的有效执行和人权保障方面实现平衡,而且相关权利和程序的建立和实施应体现相称性原则。我国以前的有关规定对人权保护考虑得不多,没有限制网络服务提供者对个人数据的记录保存,反而因为应当保存有关信息的法律规定,为其收集网络用户的个人数据提供了法律上的借口。我们不可能为了实现收集电子证据置人权保障于不顾而赋予侦查机关过多权利。在实施针对电子证据的措施时,必须履行法定的人权保护义务,保护公民合法权利和自由,并贯彻相称性原则。

  在电子证据的收集措施涉及权利保障之处,就应当将保护公民的合法权利放置在重要的地位。也就是说既要设立有效收集电子证据的特殊调查措施,也要制定与之相关权利保障措施和使用条件,防止滥用电子证据调查措施给公民合法权利造成不当侵犯。我国刑事诉讼法及有关的法规中对搜查扣押的具体范围没有明确的规定,极易导致范围的任意扩大。有些针对电子证据的侦查措施可能需要在很大的范围或者在侦查刑事案件的早期适用,但这些措施必须要在刑事案件发生后适用,而且必须符合法定程序,严禁将它们作为防御犯罪的手段,更不能把它们作为监控数字网络空间中的正常社会生活的手段,不能违背司法公正性和社会公共利益,尤其是应当考虑到受电子证据调查影响的第三方权利及正当利益,尽可能避免对其产生不利的影响,若不可避免,应采取措施将这种影响降到最低限度,避免给第三方造成损害,造成第三方损害的应当进行补偿。

  (三)电子证据的搜查和扣押措施

  从搜查扣押电子证据的立法看,许多国家都是通过对传统搜查扣押措施的修订来逐步完善起对电子证据的搜查、扣押措施。我国《刑事诉讼法》是规定刑事侦查中搜查、扣押措施的基本法律,最高人民检察院的《人民检察院刑事诉讼规则》和公安部《公安机关办理刑事案件程序规定》对搜查扣押做出了具体详细的规定。

  《公安机关办理刑事案件程序规定》第一百九十七条规定了对电子证据收集的特别程序,计算机犯罪案件的现场勘查,应当立即停止使用,并保护计算机及相关设备。第二百一十八条规定,对于可以用作证据使用的录音、录像带、电子数据存储介质,应当记明案由、对象、内容、录取、复制的时间、地点、规格、类别、应用长度、文件格式及长度,并妥为保管。对于电子邮件的扣押,必须经县级以上公安机关负责人或检察长批准,通知有关机关或者网络服务机构将有关的电报、电子邮件检校扣押,不需要继续扣押的应立即通知邮电机关或网络服务机构。对扣押的电子证据应当妥善保管,尽量保持相关的存储计算机数据的原始性和完整性,使其出于不可访问状态或者及时从可以访问的计算机系统中移走。
  房屋承租人享有房屋的使用权和优先购买权两项权能,房屋优先购买权是房屋承租人对出租人房屋处分权的限制,房屋出租人对承租人在出售房屋时具有两项法律义务:一是出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人;二是在同等条件下,出租人应当将该房屋出售给承租人。合同法第二百三十条关于同等条件的规定比较原则,没有阐明同等条件的具体标准,造成司法实践中适用法律紊乱,因此对于同等条件的准确理解和适用法律,是公正审理好该类型房屋买卖案件的关键。

   一、案例索引
   某市居民秦某将其拥有的一幢房产出租给陈某使用,每月租金500元。2005年3月秦某因妻子生病做手术,花去人民币6万余元。秦某因下岗多年,经济状况拮据,在妻子住院前,曾向好友黄某借款5万元。2007年7月,秦某因儿子要结婚,妻子体弱多病,常年需看病吃药,家中已无积蓄,遂决定将租给陈某的房屋卖给黄某。双方在协商中,秦某谈及因其长期得到黄某的关爱和帮助,尤其是在妻子住院时黄某凑齐5万元借款未要分文利息,为表示感激之情,决定将房屋以较为优惠的价格卖给黄某,最终双方商定以6万元价格转让该幢房屋。同年9月,双方到房产部门办理了过户登记手续。随后黄某找到陈某,说明自己为新的房产所有人,要求陈某腾退房屋。陈某不同意,并提出自己也愿意以同样价格购买该房屋,秦某和黄某房屋的买卖行为侵犯了其房屋优先购买权,双方产生纠纷,黄某遂向法院起诉,要求陈某腾出房屋。陈某反诉,请求认定秦某和黄某的房屋买卖协议无效。

   二、焦点引出
   在出租人具有两项法定义务的前提下,本案承租人享有两项法定权能:一是根据“买卖不破租赁原则”享有继续承租的权利;二是根据合同法规定,在同等条件下享有优先购买权。本案的焦点即对于同等条件的法律理解与适用。审判实践中有以下分歧意见。
   第一种意见认为,同等条件即指房屋买卖价格绝对相等,承租人在同样的价格条件下,有权优先购买房屋。
   第二种意见认为,同等条件是相对的,除了价格因素外,还要结合房屋先买权人、实际买受人买卖房屋的其它因素,比如双方之间经济关系、交易支付方式、其它可用货币折算的价格因素,称为金钱折算法。
   第三种意见认为,房屋市场价格恒定为判断房屋买卖中同等条件的参照标准,在此基础上,要综合考虑交易的支付方式、房屋卖方以优惠价格出售给第三人的真实意图、能够直接影响房屋买卖价格的非货币因素[1](如:人际因素、亲情因素、情感因素),将房屋的市场价格与房屋卖方出售给第三人的优惠价格之间的差额视为非货币因素的价值,此称为市价折算法。[2]
   第一种意见是机械地套用法律,实质上损害了房屋卖方的合法权益,具体体现在:房屋卖方对自己房产的处置权利受到严重阻碍,房屋卖方有权向他人赠与自己的房屋,却无权以优惠价格卖给一个自己所感恩的人;而房屋承租人对于出租人的房屋优先购买权竟然扩张到可以享受与特定第三人同等的优惠价格,而通常特定第三人与房屋出租人有着特殊的人际因素、亲情因素、情感因素,使得房屋商品价格与人格因素交织在一起,使对于同等条件的法律规定把握变得复杂,简单地以房屋买卖价格绝对相等为标准,造成实质不公平。
   第二种意见较前一种意见科学,兼顾到了价格因素和其它可用货币折算的因素,但是实践中诸如与人格相关联的亲情因素、情感因素,是难以用货币来进行价格折算的。因此,对该法条采取金钱折算法亦存在局限性。
   第三种意见称之市价折算法,它既考虑到房屋出让的交易价格因素,亦兼顾到其它货币折算因素和与特定人格相关联的非货币因素,是一种符合市场经济规律较为公平易操作的参照标准。

   三、法官评析
   关于立法宗旨探寻
   承租人在同等条件下的房屋优先购买权,一方面是承租人对于出租人对特定房屋处分权的制约,是承租人享有房屋使用权的法律延伸,是不动产限定物权的扩张;另一方面也是对房屋出租人不动产处分权能的限制,是商品房不动产物尽其用实现利益最大化的表现。立法目的在于充分发挥社会物资资料的经济价值,促进资源的有效利用。[3]因此,这一法律制度立法本意侧重在维护承租人的居住、生活、休憩利益。[4]但是,该项法律制度同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利,为新的矛盾纠纷引发留下隐患。

   关于人格属性利益商品化研讨
   传统的民法认为人格不具有财产价值,属于社会地位、精神评价、人权尊重等精神领域范畴。而现代社会中,商品交易日臻繁荣、科学技术日新月异、大众传媒日益发达,人格利益商品化理念早已突破了传统民法理念。这具体表现在:一是著名人物、艺术名星、体坛新秀、商业巨头,其姓名、肖像甚至声音都可以被商家利用来作商品代理、商业广告,借助公众的崇拜心理和从众心理攫取商机。[5]二是特定的人与人之间,基于人际因素、亲情因素、情感因素可以有效地直接影响买卖交易的价格,而这种价格与特定人格属性直接相联系,离开某个特定人格进行交易往往呈现为商品的原始市场价格。三是人格本身也就是商品物权的载体。商品物权的载体一种是自然人,第二种是法人。例如某些单位为职工解决住房问题,采取单位团购开发商建造的商品房,开发商对内部职工和对外部人员销售同样的商品房,分别按照优惠价和市场价出售,而两种价格之间的差价实际上是单位对于内部职工当作福利已经承担,当职工将已出租的商品房卖与第三人时,承租人主张以同等条件享有优先购买权,其同等条件下价格究竟是优惠价还是市场价?承租人因不具有单位内部职工的人格属性,在绝大多数情况下,难以享受内部职工的优惠价格买房。这一案例和前文的案例如出一辙,都是基于人格属性导致的价格差异。因此,其交易公式显示为:
   (公式略)

   房屋买卖的价值与价格容易概念混淆
   同样的一件物品在不同的时间、不同的地点、不同的交易对象、不同的零售和批发交易方式、不同的交易结算条件之下,呈现缤纷多样、数额悬殊的价格,唯有物品的市场价值最为恒定,它客观而公正地反映物品的实际价值。[6]市场价值是衡量物品价值量的原始依据,而价格是反映人们基于自愿基础上交换劳动成果的关系。

   房屋买卖中的规避法律行为
   如果回避商品房买卖中价格因素、人格属性因素之区分,机械简单地按照出租人对特定第三人的交易价格来认定为同等条件,实践中房屋买卖当事人往往采取订立阴阳合同的方式来规避承租人优先购买权法律规定,使得这项法律规定形同虚设。比如本案中,秦某即按照市场价格与黄某签订买卖合同,然后双方再私下口头协议,实际按照6万元成交,秦某暗中放弃两种价格之间的差价利益,既处分其房产亦处分其价格权益,前者公开交易、后者暗箱操作,这时承租人面对昂贵的市场价格,可能已经选择放弃优先购买权。

   考察房屋买卖第三人是否为特定对象
   房屋买卖第三人为不特定人时,因该第三人与出租人比较,并无人格属性利益,此时出租人具有房屋用益物权优越性,[7]能够顺利实现合同法第二百三十条关于同等条件下房屋优先购买权。而当房屋买卖第三人是出租人特定的对象情况下,正如上述图表论述分析结论,其优先购买权无法与房屋所有权人绝对处分权抗衡,该出租人是难以实现先买权的。同样是行使房屋彻底的处分权,秦某将自己的房屋赠与给黄某能够得到法律保障,那么法律制度要阻止秦某将自己的房屋以优惠价格卖给黄某,这和民法意思自治原则本身是相矛盾的。根据合同法第四条规定的合同自愿原则,强制秦某卖房给陈某亦是违法的。[8]

   关于优先购买权的顺序
   当房屋共有人和承租人同时主张房屋优先购买权时,根据“完全物权大于用益物权”、“物权大于债权”原则,房屋共有人基于所有权享有第一顺序的优先购买权,承租人的优先权居于共有人之后行使。
   承租人同等条件优先购买权的法律适用
   1.合理期限内提前通知。
   出租人应当在合理期限内,提前通知承租人其出售房屋之意图。实践中合理期限一般为三个月。出租人不履行该项义务即构成对承租人先买权之侵犯。
   2.同等条件买卖房屋的价格参照基准。
   一是以市场价格参照基准为主。对于房屋出租人与特定第三人之间具有特定的人格属性利益关系,包含人际因素、亲情因素、情感因素等情况的,承租人只能以市场价格主张优先购买权,第三人所具有的人格利益条件承租人无法具备,并且第三人所具有的人格属性利益无法用金钱进行折价。
   二是以金钱折价参照基准为辅。对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的,适用金钱折价法,承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。
   三是交易结算支付方式相当。即房屋买卖第三人采用一次性付款,则承租人不得主张分期付款;第三人采用现金付款,承租人不得主张以物抵款;第三人采用即时付款,则承租人不得主张延期付款,双方应当保持结算方式相当。

   四、法律完善
   承租人同等条件下房屋优先购买权法律制度既是对房屋所有权人处分权能的制约,亦是赋予承租人用益物权的扩张,[9]立法的目的应当是更合理、更科学地发挥物权的效用。房屋所有权与房屋用益物权二者在物权权能上是不对等的,所有权是完全物权,兼具使用价值和交换价值,[10]前者优于后者。[11]如日本民法典第206条规定:所有人于法令限制内,有自由使用、收益、处分其所有物的权利。德国民法典第903条规定:物之所有人,在不违反法律及第三人权利的范围内,得自由处置其物,并排斥他人对物之一切干涉。两项外国法律的核心思想是:一是赋予所有权绝对权能;二是赋予所有权排它干涉权能。[12]当房屋所有权人意图以特定价格向特定人出售房屋目的与房屋承租人优先购买权发生冲突时,利益如何衡量?在上述案例中,即使采用市场价格为参照基准,承租人陈某愿以市场价格主张优先购买该房,而出租人秦某出于感恩情结,仍然执意以优惠价格出售给特定对象黄某,此时,纵使法院判决秦某与黄某之间房屋买卖合同无效,法院却不能直接判决由秦某履行将房屋出售给陈某的义务,而只能够判决认定原房屋买卖合同无效,究竟卖不卖房权利仍在于所有权人。秦某仍然可以规避法律,秦某可以选择放弃出售房屋,阻止承租人陈某实现买房目的,然后再重新与黄某签订阴阳合同,把房屋所有权转让给他意图转让的特定人。
   合同法第二百三十条在法律逻辑上是不严密的。当出租人的确侵犯了承租人的优先购买权,将房屋卖给不特定第三人的情况下,法院只能判决认定原买卖合同无效,而不得判决出租人直接向承租人履行出售房屋义务,出租人在房屋所有权转移之前,有权撤销其卖房决定。但是,该法律条款在表述上属授权性法律,可理解为出租人具有转让房屋给承租人的义务,承租人享有获得房屋所有权的权利,而法院之所以作出的是撤销判决而不是授权判决,正是因为法院不能强迫出租人卖房。即使先前买卖房屋合同被撤销,所有权人仍然有权决定不卖房屋。此时,对于承租人而言,国家性授权性法律如同虚设,法律权威受到质疑,亦会对法院的判决表示不满。在此情境下,因立法的缺陷而使法院的司法公信蒙受损害,法院的权威受到损害这个损失后果远远超出了承租人买房的利益。
   司法应当树立权威,立法首先要做到审慎。立法的追求应当具有可操作性、可实现性、可伸缩性。当某项法律制度在特定条件下难以实现时,可以采取用但书或作限制规定的方式予以完善,使法律表述更加周延、逻辑严密。法律赋予承租人优先购买权,有利于保障承租人由限定物权人转变为完全物权所有人,但是这一目的仅能在房屋买卖第三人为不特定人时,承租人方有可能有效实现这项权能。承租人的用益物权通过适用“买卖不破租赁”原则即可得到有效保障,限定物权最终无法与所有权相对抗,当房屋所有权人具有意图要出售给特定第三人时,承租人的优先权在实践中往往落空,这时该法律制度成为一条废法,既损害了司法机关的公信,亦损害了立法机关的权威,容易引起新的社会矛盾。
   综上研讨,笔者认为对于合同法第二百三十条规定可作下列修改:
   出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人在相同价格或者其它同等交易条件下享有优先购买的权利。
   但是,出租人意图将房屋出售给特定的第三人除外。
   正如塞尔苏斯所说,认识法律不意味着抠法律字眼,而是把握法律的意义和效果。[13]合同法第二百三十条内容作上述修改后优点表现为:一是将承租人同等条件下房屋优先购买权中同等条件改为“相同价格或者其它同等交易条件下”,剔除法律模糊概念,突出以市场价格为主导,并结合其它辅助因素;二是增加“但书”,强调尊重房屋不动产所有权人的绝对权能,赋予房屋出租人对于特定第三人所享有的房屋处分权能,充分兼顾了该法律制度适用过程中个性化、共性化和人性化等情况,既尊重了当事人的合法权益,亦维护了立法权威和司法公信。