不动产善意取得研究

武汉大学法学院硕士研究生 梅瑞琦 汪淑华 430072


摘要：本文从权利外观理论出发，对不动产善意取得的否定说与肯定说进行评介，认为在现代社会，不动产适用善意取得较动产有更多的依据。并通过考察先进国家的立法，认为法国、日本等未承认不动产的善意取得，实与其不动产登记的形式审查主义有关。我国乃实行实质审查主义，因此不动产善意取得在我国有其制度基础。
关键词：不动产 善意取得 权利外观 实质审查

善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展起来的。⑴

由经济生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手护手原则，历经了由古代，中世纪而近代乃至现代的漫长岁月，其制度创造、判例、学说屡经变迁，在诸多市场经济国家确立起来，发挥着保障流通安全的功能。⑵

然而，善意取得制度是否亦适用于不动产领域，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。

一、不动产善意取得的理论争鸣及评析
⒈
否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”⑶

至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，⑷“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”⑸

故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”⑹

即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”⑺
对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”⑻
⒉
肯定说。持肯定观点的学者认为，应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。⑼

并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，⑽

因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的，对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，也有失公允。⑾

否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同。否定说中有两种代表观点，第一种观点以梁慧星先生为代表，他们认为，“基于物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。”⑿

依此观点，善意第三人因信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，即使登记名义人非为真实权利人，亦取得不动产所有权。但是他们却否认不动产善意取得，这显然是不符合逻辑的。在善意取得制度的理论基础问题上，梁慧星先生曾言：“郑玉波先生将善意取得制度存在的理论根据解为法律的特别规定，不啻为正确之解释”，但同时又认为“谓善意取得制度是一项基于占有的公信效力而产生的制度，并无不妥。”⒀

占有的公信效力，即依物权变动的公示效力，凡占有动产的人即应推定为该动产的所有人。由此看来，梁慧星先生赞同法律赋权说，亦赞同权利外观说。从权利外观理论出发，往往容易得出不动产亦可适用善意取得的结论，而法律赋权说却极可能得出相反的结论。如此似可解释否定说的第一种观点在理论上实际已承认不动产善意取得的同时又否认不动产的善意取得的自相矛盾。但是在不动产善意取得的问题上，他们却又坚决坚持法律赋权说的观点，对此持否定的观点。然而，倘若简单的说善意取得制度仅适用于动产，而不适用于不动产，是出于法律的特别规定，这显然有违法律制度内部的逻辑，无益于我国物权法的应然研究。

否定说的第二种观点以孙宪忠先生为代表，他们认为不动产登记制度的存在，又因为不动产登记簿具有对一切人公开的性质，因而任何人无法在不动产领域内提出自己不知或不应知交易瑕疵的善意抗辩。这种观点将物权的公示公信原则与不动产善意取得完全对立起来。他们认为，依公示公信原则，即使公示与权利关系不一致，标的物出让人无处分权时，善意信赖公示的受让人仍能取得物权。事实上公示的推定力已经具有了确定当事人主观心理状态的意义，登记名义人或占有人推定为真正权利人，那么信赖该登记或占有的第三人便被推定为善意无过失。⒁

公示公信原则的标准为客观标准，而善意取得的标准为主观标准，因而在不动产领域，由于不动产以登记作为公示方法，第三人以其不知或不应知权利的真实状态予以抗辩已为不可能。因此公示公信原则可以适用于不动产，而善意取得制度则不适用于不动产。然而，在现实生活中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂，概括起来，导致这种不一致的情况发生的原因主要有：（1）因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销；（2）登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记；（3）买卖合同无效或被撤销，但登记尚未涂销；（4）依法律规定取得不动产物权，如征收土地，但尚未办理登记；（5）不动产共同共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形，第三人往往难以知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态，信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，应为善意。此时如否定不动产的善意取得，显然不利于善意第三人的利益的保护。由此看来，此种观点的缺陷乃在于其对现实生活中已经存在并将继续发生的错误登记等情况视而不见。

持肯定说的学者虽然都肯认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。有学者认为,“由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而，在不动产交易中，双方当事人必须依照规定，变更所有权登记，因而不存在物所有权人或者无处分权人人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得制度的必要前提。”⒃

由此可见，其肯认共同共有不动产的善意取得，乃属善意取得适用的例外。有学者则认为，不动产善意取得的前提，即不动产权利登记记载与真实权利状态不符，是“因为现今世界各国的登记审查都仅须为形式审查”。⒄

笔者虽亦持肯定的观点，但对上述观点大不以为然。本文认为在对不动产登记实行实质审查的我国，不动产善意取得不仅适用于共同共有的不动产，而应适用于所有已登记的不动产。

二、不动产善意取得的理论基础

善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则，占有是物权的外形，占有动产者，即推定其为动产占有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者，仅能向相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，则仅可向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观，并以权利的外观视为权利的表征。这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系，但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要，因而显示了其极强的生命力。后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准，把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式，以盖然性的推定方式来判断物权的正确性，而不是从客观真实的角度来界定的正确性。⒅
广西壮族自治区人民政府


广西壮族自治区实施《中华人民共和国环境噪声污染防治条例》办法
广西壮族自治区人民政府


第一章 总则
第一条 为防治环境噪声污染，保护人体健康，根据《中华人民共和国环境噪声污染防治条例》（以下简称《条例》）第四十六条的规定和本自治区实际情况，制定本办法。
第二条 凡在本自治区境内向周围生活环境排放噪声的单位和个人，都必须遵守《条例》和本办法。
军事活动噪声污染防治办法由军队另行制定。
第三条 各级人民政府的环境保护行政主管部门（以下简称环境保护部门）是对环境噪声污染防治实施统一监督管理的机关，并具体对工业噪声污染和建筑噪声污染实施监督管理。
各级公安、交通、铁道、民航管理部门，根据各自的职责，对机动车辆、火车、船舶、航空器产生的环境噪声污染实施监督管理。
各级公安部门对社会生活噪声污染实施监督管理。

第二章 环境噪声标准与监测
第四条 自治区环境保护部门根据需要，可以拟订自治区环境噪声排放标准，由自治区人民政府批准后执行，并报国家环境保护局备案。
凡是向已有自治区环境噪声排放标准的生活区域排放环境噪声的，应当执行自治区环境噪声排放标准。
第五条 市、县人民政府，应根据国家《城市区域环境噪声标准》（ＧＢ3096）或自治区制定的环境噪声排放标准，具体划定本行政区域中的各类生活环境区域，并报上一级环境保护部门备案。
第六条 环境噪声监测必须执行国家规定的噪声监测方法。噪声监测数据以环境保护部门认可的为准。噪声污染纠纷的技术仲裁，由上一级环境保护部门负责。
第七条 凡超过环境噪声排放标准的，应当采取有效措施进行治理，并按照国家规定由环境保护部门征收超标准排污费，征收的超标准排污费按自治区规定的办法管理和使用。
第八条 各级人民政府环境保护部门或其他监督管理部门有权对管辖范围内的排放噪声单位进行现场检查，被检查的单位或个人必须如实反映情况。检查部门根据需要，可以要求被检查者提供下列资料：
（一）噪声排放情况，噪声源种类、数量和噪声强度；
（二）消音或防治设施的运行、操作和管理情况；
（三）监测仪器、设备的型号和规格以及校验情况；
（四）采用的测试方法和测试记录；
（五）限期治理执行情况；
（六）事故情况及有关记录；
（七）与环境噪声有关的生产工艺、原材料使用方面的资料；
（八）其他与噪声污染防治有关的情况和资料。
检查部门有义务为被检查者保守技术秘密和业务秘密。

第三章 工业噪声污染防治
第九条 建设项目投入生产使用前，建设单位必须向批准该项目环境影响报告书（表）的环境保护部门申请验收噪声污染防治设施，验收合格后方能投入使用。环境保护部门接到申请验收报告后，应在一个月内予以验收，逾期不验收的，视为合格。
第十条 噪声源的种类、数量和排放的噪声强度有重大改变的，必须在改变前及时向当地环境保护部门申报。
需要拆除、闲置或者更新改造噪声污染处理设施的，必须提前向当地环境保护部门申报，写明理由。环境保护部门接到申报后，应当在一个月内予以答复，逾期不答复的，视为同意。
噪声防治设备因事故停止运转，应立即采取应急措施，并及时报告当地环境保护部门。
第十一条 企业、事业单位向周围生活环境排放噪声，应当符合国家规定的《工业企业厂界噪声标准》（ＧＢ12523）。
生产场所的工业噪声不得有损劳动者的健康。凡有噪声源的单位，应积极采取治理措施，确保劳动场所噪声符合《工业企业噪声卫生标准》。
第十二条 任何单位不得将产生严重噪声污染的生产设备转移给没有噪声污染防治能力的单位使用。
第十三条 对排放噪声超过国家规定的环境厂界噪声标准，造成严重污染的企事业单位，必须限期治理。
人民政府管辖的企业事业单位和“三资”企业限期治理的决定权限，按《条例》第十八条第二款规定执行。非人民政府管辖的企业和个体工商户的限期治理，由县级以上人民政府的环境保护部门决定。
被责令限期治理的单位，应当按前款规定的管理权限定期向环境保护部门报告治理进度。完成限期治理的，由有管理权的环境保护部门进行验收。对由人民政府决定限期治理的，环境保护部门验收后应将验收结果向作出决定的人民政府报告。
第十四条 生产国民经济建设急需产品的企业，确因经济、技术条件限制，不能通过治理噪声源消除环境噪声污染的，必须采取有效措施，把噪声污染减少到最小程度，并与受其污染的居民组织和有关单位协商，达成协议。协议内容应当包括：确定噪声排放时间、强度控制标准以及噪
声污染者应当履行的其他职责和义务等。
协议经当地人民政府批准后由环境保护部门监督履行。
第十五条 进行产生强烈偶发性噪声活动的单位或个人，应事先向当地人民政府环境保护部门和公安部门提出申请，提供产生偶发性噪声的噪声源种类、数量和噪声强度等有关资料，经批准后方可进行。
进行产生强烈偶发性噪声活动前，当地环境保护部门和公安部门应当联合向社会公告周知。公告费用由申请单位承担。

第四章 建筑施工噪声污染防治
第十六条 建筑施工单位向周围生活环境排放噪声，必须符合国家规定的《建筑施工场地噪声限制值》（ＧＢ12523）。
第十七条 在建筑施工中使用机械、设备排放环境噪声可能超过国家规定的环境噪声施工场界排放标准的，必须在开工十五日前向当地环境保护部门申报，经批准后方能使用该机械、设备施工。
环境保护部门应在收到申报后十五日内予以答复。逾期不答复的，视为同意。
第十八条 排放建筑施工噪声超过国家规定的环境噪声施工场界排放标准、危害周围生活环境的，北京时间每日12时至14时30分，23时至次日6时，不准作业，但抢修抢险作业除外。生产工艺要求必须连续作业或者因特殊需要必须连续作业的，须经县级以上（含县级）环境保
护部门批准。
第十九条 向生活环境排放建筑施工噪声，超过国家规定的环境噪声施工场界排放标准，确因经济、技术条件所限，不能通过治理噪声源消除环境噪声污染的，按照本办法第十四条执行。

第五章 交通噪声污染防治
第二十条 公安交通管理部门，应当把机动车消声器和喇叭声检测列入年检、初检内容，不符合机动车辆噪声排放标准的，不得发给行车执照。
第二十一条 各类机动车辆、船舶必须按规定使用声响信号。
县以上公安和交通管理部门为防治交通噪声污染，改善环境质量，根据各自职责，可规定禁止机动车辆、船舶行驶或禁鸣喇叭的地段及时间，并树立标志和公告，各类机动车辆、船舶必须严格遵守。因特殊需要临时进入的，必须经公安或交通部门批准，按规定的时间和路线行驶。
第二十二条 航空器在起飞、降落和飞行中产生的噪声，应符合航空器噪声排放标准和《机场周围飞机噪声环境标准》（ＧＢ9660）。
禁止航空器在城市市区上空作超低空训练飞行。
第二十三条 在市区水域内航行的各种机动船舶，禁止使用高音喇叭及汽笛。但下列情形除外：
（一）遭遇危险；
（二）能见度较低；
（三）交通部门规定的其他情形。
交通部门应加强对所辖区域内港口设施和船舶噪声污染的监督管理。港口及江河两岸区域环境噪声符合《城市港口及江河两岸区域环境噪声标准》（ＧＢ1339）。

第六章 社会生活噪声污染防治
第二十四条 凡产生噪声的文化娱乐设施，其排出噪声对环境产生的影响必须符合《城市区域环境噪声标准》（ＧＢ3096）的规定和城市功能区划布点要求，并向当地环境保护部门申报噪声源的种类、数量和噪声强度，以及提供防治措施的有关资料。
第二十五条 凡在街道、广场、公园、居民区、疗养区、风景名胜区使用大功率的广播喇叭或宣传车的，应事先向县级以上公安机关申报，经同级人民政府批准。但有下列情况之一的除外：
（一）抢修、抢险、救灾等紧急情况；
（二）车站、港口、码头、机场、大型集会、主要交通干道交叉口作短暂的交通疏导。
第二十六条 禁止工商企业和个体经营者在商业活动中采用发出高大声响的方法招徕顾客。
禁止任何人在22时至翌晨6时喧哗吵闹，干扰四邻。
城镇营业性公共娱乐场所内的噪声不准超过85分贝，场所结构必须具有隔音设备。严禁在场所外设置扩音器。
第二十七条 使用家用音像电器、乐器及在室内娱乐活动时，应当控制音量，使噪声对室外的影响减少到最低限度，不得干扰他人。
第二十八条 燃放鞭炮和烟花必须按市、县的规定进行。

第七章 法律责任
第二十九条 依照《条例》第三十六条规定，处以罚款的，按下列规定执行：
（一）拒报或谎报环境保护部门规定的噪声排放登记事项的，处以一千元以下罚款；
（二）未经环境保护部门同意，擅自拆除或者闲置噪声污染防治设施，排放噪声超过排放标准的，处以五千元以下罚款；
（三）拒绝环境保护部门和其他监督管理部门现场检查或在检查时弄虚作假的，处以二千元以下罚款；
（四）不执行人民政府作出的限制作业时间的规定，或者未经批准，午间或夜间在居民区、文教区、疗养区进行妨碍居民休息的建筑施工作业的，处以二千元以下罚款；
（五）使用机动车辆排放噪声超过机动车辆噪声排放标准的，处以一百元以下罚款；
（六）火车驶经或者进入市区、疗养区、风景名胜区使用汽笛的，处以一百元以下罚款。
前款第（五）项由公安部门执行，其余由环境保护部门和有关行政主管部门执行。
第三十条 不按规定缴纳排污费的，除追收排污费或者超标准排污费及滞纳金外，环境保护部门可处以三千元以下罚款。
第三十一条 建设项目的噪声污染防治设施没有建成或者没有达到国家规定的要求，投入生产或者使用的，由审批该建设项目环境影响报告书的环境保护部门责令停止生产或使用，可以并处五千元以下罚款。
第三十二条 对经限期治理逾期未完成治理任务的企、事业单位，除征收两倍超标准排污费外，可以根据污染危害程度由环境保护部门处以三千元以下罚款。
第三十三条 违反本办法第二十五条、第二十六条、第二十七条规定的，由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》和有关规定处罚。
第三十四条 违反本办法第二十一条规定的，由公安、交通管理部门按有关规定处罚。
第三十五条 违反本办法第二十三条规定，由交通管理部门给予警告或处以二百元以下罚款。
第三十六条 违反本办法第十七条规定，未经批准擅自开工的，由环境保护部门处以二千元以下罚款。
第三十七条 将产生严重噪声污染的设备转移给没有噪声污染防治能力的单位使用的，可以根据情节，由环境保护部门处以二千元以下罚款。
第三十八条 违反本办法第二十八条规定，由当地公安部门依有关规定处罚。
第三十九条 罚款所得全部上缴当地财政。

第八章 附则
第四十条 本办法由自治区环境保护部门负责解释。
第四十一条 本办法自发布之日起施行。



1993年5月10日