中国农业银行


中国农业银行关于印发《中国农业银行中长期贷款项目评估办法》（试行）和《中国农业银行中长期贷款项目后评价办法》（试行）的通知

1996年4月9日，中国农业银行

各省、自治区、直辖市分行，各计划单列市分行，各直属院校：
现将《中国农业银行中长期贷款项目评估办法》（试行）和《中国农业银行中长期贷款项目后评价办法》（试行）印发给你们，请认真组织试行。试行中有何问题、情况和修改建议，请于10月底以前反馈到总行工商信贷部。

附：一 中国农业银行中长期贷款项目评估办法》（试行）

第一章 总 则
第一条 为加强和规范农业银行中长期贷款项目管理，提高信贷决策的科学性、可靠性，根据国家计委、建设部、财政部和中国人民银行的有关规定，特制定本办法。
第二条 凡申请农业银行中长期贷款的项目，必须经农业银行或农业银行指定的评估单位按本办法进行评估并撰写评估报告，作为审批、发放贷款的基本依据。
第三条 项目评估人员要从国家利益和农业银行利益出发，坚持实事求是原则，对贷款项目进行全面、客观、公正和科学的评估。评估报告要反映项目贷款的效益性、安全性和流动性。
第四条 在项目评估工作中，涉及技术秘密和国家机密的文件、资料、数据未征得委托单位和提供资料单位的同意，评估人员不得对外提供。
第五条 本办法适用于农业银行技术改造贷款项目、基本建设贷款项目和其他中长期贷款项目。

第二章 评估程序和资格
第六条 农业银行中长期贷款项目评估一般由省级分行组织，超过省级分行审批权限的贷款项目由总行组织或指定评估单位进行评估。
第七条 中长期贷款项目评估程序，一般采取以下步骤：
1．确定需要评估的贷款项目，落实评估实施单位；
2．组织评估小组，落实评估人员和相应的任务；
3．制定评估工作计划，安排评估进度；
4．调查收集有关文件、资料和参数，核实项目可行性研究报告的可靠程度，按照本办法要求从技术、市场、组织管理、社会效益、财务效益、贷款风险度等方面进行评估，撰写贷款项目评估报告。
第八条 贷款额500万元以下（含500万元）的项目应有具备中级经济技术职称或中级职称以上的人员担任评估负责人或参与评估；500万元以上的贷款项目，评估负责人应由具备高级经济技术职称的人员担任。

第三章 贷款企业概况和项目背景分析
第九条 技术改造贷款项目评估，要对技改企业的有关情况进行分析，内容包括：
1．企业发展过程和历史沿革；
2．现有工艺技术装备水平；
3．经营管理水平；
4．近3年的经营业绩；
5．生产工人素质；
6．进行技术改造的必要性。
第十条 基本建设贷款项目的评估，要对项目背景进行分析，内容包括：
1．项目是否符合国家的产业政策、行业规划、投资方向；是否符合国民经济和社会发展的需要；是否符合《贷款通则》的有关要求和农业银行的信贷政策。
2．项目厂址选择是否合理；总体布局是否符合城镇规划、环境保护、国土管理的要求和规定。
3．项目地区的生产建设条件是否落实；工程地质、水文地质、气象等自然条件是否清楚；交通运输设施、供水、供电系统、通讯及各种服务设施和相应的管理机构在内的各类基础设施状况，是否符合项目发展的需要。
4．项目布局设计是否从生产和工艺流程的角度，使项目所需原材料、水电、动力以及劳务等方面的投入物和产出物的流转在经济、技术上最为合理，并且能使项目地区的内部运输和服务系统与外部的基础设施实现有机的结合。

第四章 工艺技术及设备评估
第十一条 项目工艺技术设备评估是对建设项目采用的工艺技术设备的先进性、经济合理性和适用性进行综合分析论证。一般包括：
1．建设项目采用的工艺技术设备是否先进、经济、适用，是否符合国家的技术发展政策和技术进步装备政策；是否有利于资源的综合利用；是否有利于提高产品质量、降低能源等物资消耗，提高劳动生产率。
2．项目采取的设备是否属于国家明文规定淘汰、禁止采用的设备；采用的新工艺、新技术、新设备是否安全可靠，是否经过工业试验和鉴定；是否存在有效的消防措施；是否有环保部门批准认可的环境保护措施。
3．引进技术和设备有无必要，是否符合我国国情，是否与国内设备、零配件、工艺技术相配套。引进设备要与采用国产设备进行综合效益比较。

第五章 市场营销评估
第十二条 市场营销评估包括对项目原材料供应市场，产品销售市场的预测、分析和评价。
项目所需原材料及其他投入物市场评估的主要内容：
1．项目产品原材料及其他投入物市场的分布及其供求状况，未来的发展趋势；
2．项目所需原材料的数量、质量及其价格预测，原材料能否满足项目长远发展的需要，有无稳定的供货渠道。
产品及其他产出物销售市场评估的主要内容：
1．国际、国内、省（区）内同类产品已经形成和正在形成的生产能力、市场容量及产品销售量和销售价格及未来的变化趋势；
2．项目产品投放市场与大众收入水平、消费水平及消费本产品的数量、销售价格是否相适应，销售方式及促销手段能否提高原有市场的占有率或开辟新的销售市场；
3．分析政府或行业主管部门针对该项目产品所制定的有关政策、未来发展战略对项目产生的影响；
4．测算产品的预期经济寿命。

第六章 企业资信与项目负责人品格评介
第十三条 技术改造贷款项目评估，要对申请贷款企业的资信状况和企业法人代表的品格、能力及业绩进行调查分析。具体内容包括：
1．企业领导班子群体素质及管理能力、经营业绩；
2．企业法人代表的履历、品格、能力和业绩介绍；
3．企业财务、技术检测等各项制度的建立和健全程度；
4．企业近3年到期贷款的偿还状况和经济合同的履约率。
第十四条 新上基本建设贷款项目评估，要调查分析项目筹建班子和主要负责人的品格、管理能力及实施项目的经验。具体内容包括：
1．是否具备较高的专业文化水准；
2．是否具备丰富的管理实践经验；
3．是否诚实守法有良好的信用观念和偿债意识；
4．是否担任过破产企业的法人代表。

第七章 项目总投资估算及资金来源审查
第十五条 项目总投资是指实施项目所需固定资产投资与流动资金投资之和。
1．项目总投资＝固定资产投资＋固定资产投资方向调节税＋流动资金投资
其中：固定资产投资＝建筑工程费＋设备购置费＋安装工程费＋预备费用＋其他费用＋建设期贷款利息
流动资金投资一般可参照同类企业或同类产品生产流动资金占销售收入、经营成本的比率或单位产量占用流动资金的比率来确定。
2．进行项目投资估算和审查时，要分析投资估算的依据是否符合国家或地区有关规定，工程内容和费用是否齐全，是否任意扩大费用范围、提高标准、扩大规模；分析投资估算是否打足，有无漏项、少算或人为压低造价等。
3．审查项目资金来源，重点是对项目单位资金筹措方式及可靠性进行审查核实。资金来源一般由所有者权益（自有资金）、长期负债和短期负债组成。所有者权益（自有资金）指实收资本、企业内部积累资金和接受捐赠或其他可用于项目的无偿资金。长期负债是指长期债券、长期借款和融资租赁。短期负债指短期贷款和其他短期借款。要分析筹资方式、筹资成本是否可行，各种资金来源是否可靠并落实，投资进度安排是否合理。对同时使用其他金融机构贷款的项目，要对其真实性和可靠性进行分析，并附具有法律效力的出资承诺文件。对于拟发行债券或股票筹资的项目要出具有权机关的批复文件。对项目建成投产后所需的铺底流动资金需要量及其来源的可靠性要进行论证分析。

第八章 项目财务效益评估指标的计算和分析
第十六条 财务效益评估指标的计算应遵循效益与费用计算口径对应一致原则，技术改造贷款项目的财务效益评估一般要进行有无项目的比较分析。
第十七条 财务评估是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、测算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。
第十八条 项目的财务效益主要表现为生产经营的产品销售收入。财务支出主要表现为建设项目总投资、经营成本和税金等各项支出。计算效益和费用时，产出物与投入物价格的选用必须有充分依据，并列表说明。
1．产品销售收入指项目销售产品取得的收入。
2．建设项目总投资、固定资产投资和流动资金投资内容见第七章第十五条。
3．经营成本＝总成本费用--折旧费--摊销费--贷款利息，
总成本费用＝生产成本＋销售费用＋管理费用＋财务费用，
生产成本＝物料投入＋劳务＋折旧费＋摊销费。
4．税金是指产品销售税金及附加、所得税等。产品销售税金及附加包括增值税、营业税、资源税、城市维护建设税及教育费附加。
第十九条 财务盈利能力分析是考察投资的盈利水平，主要用以下指标衡量：
1．财务内部收益率（ＦＩＲＲ）。它是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，反映项目占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评估指标。其表达式为：
ｎ
ｔ --ｔ
∑ （ＣＩ--ＣＯ） （1＋ＦＩＲＲ） ＝0
ｉ＝1
式中：ＣＩ：现金流入量；
ＣＯ：现金流出量；
ｔ
（ＣＩ--ＣＯ ）：第ｔ年的净现金流量；
ｎ：计算期。
财务内部收益率可根据财务现金流量表中净现金流量用试差法计算求得。在财务效益评估中，应将求出的全部投资或自有资金（投资者实际出资）的财务内部收益率与行业报酬率、银行利率比较，当财务内部收益率大于行业报酬率和银行利率两者较高的一方时，即认为其盈利能力已满足行业与银行的最低要求，在财务上可以接受。
2．投资回收期（Ｐｔ）。它指以项目的净收益抵偿全部投资所需时间，反映项目财务投资回收能力，一般从建设开始年算起。其表达式为：
Ｐｔ
∑ （ＣＩ--ＣＯ）t ＝0
ｔ＝1
投资回收期可根据财务现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。详细计算公式为：
累计净现金流量开始 上年累计净现金流量的绝对值
Ｐｔ＝｛ ｝--1＋------------------------------
出现正值的年份数 当年净现金流量
在财务评估中，求出的投资回收期（Ｐｔ）与行业的基准投资回收期（Ｐｃ）比较，当Ｐｔ≤Ｐｃ时，表明项目投资能在规定时间内收回。
3．财务净现值（ＦＮＰＶ）。财务净现值是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标。其表达式为：
ｎ
--ｔ
ＦＮＰＶ＝ ∑ （ＣＩ--ＣＯ）t （1＋Ｉc ）
ｉ＝1
式中：ＣＩ：现金流入量；
ＣＯ：现金流出量；
（ＣＩ--ＣＯ）t ：第ｔ年的净现金流量；
Ｉc ：行业基准收益率或设定的拆现率；
ｎ：计算期。
财务净现值可根据财务现金流量表计算求得。财务净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。
4．项目财务盈利能力的评价，除以上指标外，还可以用以下几个静态指标：
一个正常生产年份的年利
润总额或年平均利润总额
投资利润率＝------------------------------×100％
项目总投资
一个正常生产年份的年利
税总额或年平均利税总额
投资利税率＝------------------------------×100％
项目总投资
一个正常生产年份的年利
润总额或年平均利润总额
资本金利润率＝------------------------------×100％
资本金
其中：年利润总额＝年产品销售收入--产品销售税金及附加--年总成本费
用
年销售税金及附加同第十八条第4款
年利税总额＝年销售收入--年总成本费用
或＝年利润总额＋产品销售税金及附加
第二十条 项目清偿能力分析是考察计算期内各年的财务状况及偿债能力。主要用以下指标表示：
1．资产负债率。它是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。公式为：
负债总计
资产负债率＝----------------×100％
资产总计
流动比率。它是反映项目各年偿付流动负债能力的指标。公式为：
流动资产
流动比率＝----------------×100％
流动负债
3．速动比率。它是反映项目各年快速偿付流动负债能力的指标。公式为：
流动资产--存货
速动比率＝----------------------×100％
流动负债
4．贷款偿还期。固定资产投资国内中长期贷款偿还期是指在国家财政规定和项目具体财务条件下，以项目投产后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内贷款本金需要的时间。其计算公式为：
贷款偿还后 开始 当年偿还的贷款额
贷款偿还期＝开始出现盈--贷款＋----------------------------
利的年份数 年份 当年可用于还款的资金
还款资金来源包括利润、折旧、摊销费和其他资金来源。
贷款偿还期可由资金来源与运用表及国内贷款还本付息计算表直接推算。
当贷款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有清偿能力的。
5．涉及外资的项目，其国外贷款部分的还本付息，应按已经明确的或预计可能的贷款偿还条件（包括偿还方式及偿还期限）计算。
第二十一条 涉及外汇收支的项目，应进行外汇平衡分析，考察各年外汇余缺程度。对外汇不能平衡的项目，应提出具体的解决办法。
第二十二条 财务效益评价的基本报表有现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表等。
1．现金流量表。该表反映项目计算期内各年现金收支（现金流入和现金流出），用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。按投资计算基础的不同，现金流量表分为：
（1）现金流量表（全部投资）。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同基础。
（2）现金流量表（自有资金）。该表从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金的盈利能力。
2．损益表。该表反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况，用于计算投资利润率、投资利税率和资本金利润等指标。
3．资金来源与运用表。该表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用以选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表提供依据。
4．资产负债表。该表综合反映项目计算期内各年末资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系，以考察项目资产、负债、所有者权益的结构是否合理，用以计算资产负债率、流动比率及速动比率，并进行清偿能力分析。
除必须编制以上基本表外，还可根据项目实际需要，编制辅助报表，其格式可参照附后表格形式。
第二十三条 国民经济评价是按照资源合理配置原则，从国家宏观角度考察项目的效益和费用，用投入物、产出物的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数分析、计算项目对国民经济的净贡献，评价项目的经济合理性。
具体计算方法参见《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）建设项目经济评价方法第三章“国民经济评价”。

第九章 不确定性分析
第二十四条 项目评估所采用的数据，大部分来自预测和估算，有一定程度的不确定性。为了分析不确定性因素对评估指标的影响，需进行不确定性分析，以估计项目可能承担的风险，确定项目在经济上的可靠性。
不确定性分析主要包括敏感性分析和盈亏平衡分析。
1．盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（ＢＥＰ）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。盈亏平衡点通常根据正常生产年份的产品产量或销售量、可变成本、固定成本、产品价格和销售税金及附加等数据计算，用生产能力利用率或产量表示。其计算公式为：
年固定成本
ＢＥＰ（生产能力利用率）＝------------------------------------×100％
年产品 年可变 年销售税金
-- --
销售收入 成 本 及附加
年固定成本
ＢＥＰ（产量）＝--------------------------------------------×100％
单位产品 单位产品 单位产品 税金
-- -- --
价 格 可变成本 销售 及附加
盈亏平衡点越低，表明项目适应市场变化的能力越大，抗风险能力越强。
2．敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素发生变化对项目评估指标的影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度。项目计算期内可能发生变化的因素有产品产量、产品价格、产品成本或主要原材料与动力价格、固定资产投资、建设工期及汇率等。敏感性分析通常是分析这些因素单独变化或多因素变化对内部收益率的影响。必要时也分析对静态投资回收期和贷款偿还期的影响。对某种因素的敏感程度可以表示为该因素按一定比例变化时引起评价指标变动的幅度（列表表示），也可以表示为评价指标达到临界点（如财务内部收益率等于财务基准收益率或经济内部收益率等于社会折现率）时允许某个因素变化的最大幅度，即极限变化。为求此极限，可绘制敏感性分析图。

第十章 贷款风险评估
第二十五条 贷款风险评估包括贷款的流动性评估、安全性评估。
第二十六条 贷款流动性评价的指标有：
企业存款
存货比例＝------------------------------×100％
中长期贷款＋短期贷款
企业存款指贷款企业在贷款银行在企业存款，包括结算户存款和其他存款。结算户存款一般按销售收入的一定比例测算；其他存款按企业正常年份的折旧和未分配利润两项的滞留额估算。存货比例越大，表明流动性越好。
第二十七条 贷款风险评估是指对贷款风险的保证措施的考察、分析和评估，包括贷款信用担保评估、抵押物或质物价值评估。
1．保证贷款风险的审查与评价。主要对保证人（法人）的经营实力、财务状况等进行评审，确认信用担保能力、测算担保能力。担保能力的计算公式为：
企业负债总额＋担保总额
担保能力＝--------------------------------×100％
企业资产总额
数值越小，表明担保企业的担保能力越强。
要对担保人近2年的贷款按期偿还、贷款按期承付及经济合同如期履行情况进行综合评估。
2．抵押贷款风险的审查与评价。主要审查抵押物是否符合有关规定；评估抵押资产价值、净值、新旧程度等因素，采取清算价格计算抵押物价值。
进行抵押率分析。抵押率的计算公式为：
贷款本息总额
抵押率＝----------------------×100％
抵押物价值额
3．质押贷款风险的审查与评价。主要审查与评估质物的合法法、有效性及变现能力，并计算贷款质押率。
贷款本息总额
质押率＝----------------------×100％
质物变现值

第十一章 评估结论
第二十八条 项目评估结论是汇总以上各方面的分析结果得出是否能予以项目贷款的结论。侧重对贷款项目各项资金来源的渠道及数量的可靠性、真实性，偿还贷款的实际能力及贷款安全性的保证措施进行评价，同时提出该项目存在的主要问题及有针对性的建议。

第十二章 附 则
第二十九条 项目评估报告形式如下：
1．名称：×××项目评估报告；
2．封面：评估报告名称、编号、评估部门、评估日期；
3．扉页：参加评估人员的主要经历，一般包括：姓名、单位、职务、职称等；
4．目录：按上述评估内容的章节排列；
5．正文：同上；
6．附件：表格、文件、图纸、清单、证明等；
7．封底。
第三十条 本办法由中国农业银行总行负责解释。自颁布之日起试行。
附表：一
固定资产投资估算表
单位：万元
--------------------------------------------------------------------------------------
| | | |
| | 估算价格 | 占 | 备
序 | 工程或 | | |
| |------------------------------------|固 资|
| | | | | | | | |
号 | 费用名称 |建筑|设备|安装|其他| 合 |其中|投 资|
| |工程|购置|工程|费用| 计 |外币| |
| | | | | | | |比 例| 注
----------|------------------|----|----|----|----|------|----|------|--------
1 | 固定资产投资 | | | | | | | |
| | | | | | | | |
1．1 | 工程费用 | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
1．2 | 其他费用 | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
1．3 | 预备费用 | | | | | | | |
| | | | | | | | |
1．3．1| 基本预备费 | | | | | | | |
| | | | | | | | |
1．3．2| 涨价设备费 | | | | | | | |
| | | | | | | | |
2 | 固定方向调节税 | | | | | | | |
| | | | | | | | |
3 | 建设期利息 | | | | | | | |
| | | | | | | | |
|（合计1＋2＋3）| | | | | | | |
--------------------------------------------------------------------------------------
注：工程或费用名称，可根据实际要求分项列出。
附表：二
流动资金估算表
单位：万元
--------------------------------------------------------------------------------------
| 年份 | | | | |
序 | | 最低 | 周转 |投产期| 达 产 期 |
| | | | | | 合
| | 周转 | |------|--------------|
| | | | | | | | | |
号 | | 天数 | 次数 |3|4|5|6|…|ｎ| 计
|项目 | | | | | | | | |
----------|------------------|--------|--------|--|--|--|--|--|--|----------
1 | 流动资产 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
1．1 | 应收帐款 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
1．2 | 存 货 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
1．2．1| 原材料 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
1．2．2| 燃 料 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
1．2．3| 在产品 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
1．2．4| 产成品 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
1．2．5| 其 他 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
1．3 | 现 金 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
2 | 流动负债 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
2．1 | 应付帐款 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
3 | 流动资金 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| （1--2） | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
4 | 流动资金本 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 年增加额 | | | | | | | | |
--------------------------------------------------------------------------------------
注：存货栏目可列出明细名称，分别计算。
附表：三
单位生产成本估算表
单位：万元
------------------------------------------------------------------------------------
序 | | 规 | 单 | 消 耗 | 单 | 金
| 项 目 | | | | |
号 | | 格 | 位 | 定 额 | 价 | 额
----------|------------------------|------|------|----------|------|----------
1 | 原材料 | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
2 | 燃料和动力 | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
3 | 工资和福利费 | | | | |
| | | | | |
4 | 制造费用 | | | | |
| | | | | |
5 | 副产品回收 | | | | |
| | | | | |
6 | 生产成本 | | | | |
| | | | | |
| （1＋2＋3＋4--5）| | | | |
| | | | | |
------------------------------------------------------------------------------------
附表：四
总成本费用估算表
单位：万元
----------------------------------------------------------------------------------
| 年份 | | |
序 | | 投 产 期 | 达 产 期 |
| | | | 合
| |--------------|--------------|
| | | | | | | |
号 | | 3 | 4 |5|6|…|ｎ| 计
|项目 | | | | | | |
------------|------------------------|------|------|--|--|--|--|----------
1 | 外购原材料 | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
2 | 外购燃料及动力 | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
3 | 工资及福利费 | | | | | | |
| | | | | | | |
4 | 修理费料 | | | | | | |
| | | | | | | |
5 | 折旧费 | | | | | | |
| | | | | | | |
6 | 维修费 | | | | | | |
| | | | | | | |
7 | 摊销费 | | | | | | |
| | | | | | | |
8 | 利息支出 | | | | | | |
| | | | | | | |
9 | 其他费用 | | | | | | |
| | | | | | | |
10 | 总成本费用 | | | | | | |
| | | | | | | |
|（1＋2＋…＋9） | | | | | | |
| | | | | | | |
| 其中：固定成本 | | | | | | |
| | | | | | | |
| 可变成本 | | | | | | |
11 | 经营成本 | | | | | | |
| | | | | | | |
|（10--5--6--7--8）| | | | | | |
----------------------------------------------------------------------------------
附表：五
投资计划与资金筹措表
单位：万元
------------------------------------------------------------------------------------
| 年份 | | |
序 | | 建 设 期 | 投 产 期 |
| | | | 合
| |--------------|--------------|
| | | | | |
号 | | 1 | 2 | 3 | 4 | 计
| 项目 | | | | |
--------------|------------------------|------|------|------|------|----------
1 | 总投资 | | | | |
| | | | | |
1．1 | 固定资产投资 | | | | |
| | | | | |
1．2 | 固定投资方向调节税 | | | | |
| | | | | |
1．3 | 建设期利息 | | | | |
| | | | | |
1．4 | 流动资金 | | | | |
| | | | | |
2 | 资金筹措 | | | | |
| | | | | |
2．1 | 自有资金 | | | | |
| | | | | |
| 其中：用于流动资金 | | | | |
| | | | | |
2．2 | 借款 | | | | |
| | | | | |
2．2．1 | 长期借款 | | | | |
| | | | | |
2．2．2 | 短期借款 | | | | |
| | | | | |
2．3 | 其它 | | | | |
------------------------------------------------------------------------------------
注：如有多种借款方式时，可分项列出。
附表：六
现金流量表（全部投资）
单位：万元
------------------------------------------------------------------------------------
| 年份 | | | |
序 | | 建设期 | 投产期 | 达产后生产期 |
| | | | | 合
| |----------|----------|----------------|
| | | | | | | | | |
号 | | 1| 2| 3| 4|5|6| | ｎ| 计
| 项目 | | | | | | | | |
----------|----------------------|----|----|----|----|--|--|--|----|------
| 生产负荷（％） | | | | | | | | |
1 |现金流入 | | | | | | | | |
1．1 |产品销售收入 | | | | | | | | |
1．2 |其他收入 | | | | | | | | |
1．3 |回收固定资产余值 | | | | | | | | |
2 |现金流出 | | | | | | | | |
2．1 |固定资产投资 | | | | | | | | |
|（含投资方向调节税） | | | | | | | | |
2．2 |增量流动资金 | | | | | | | | |
2．3 |经营成本 | | | | | | | | |
2．4 |销售税金及附加 | | | | | | | | |
2．5 |所得税 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
2．6 |其他支出 | | | | | | | | |
3 |净现金流量（1--2） | | | | | | | | |
4 |累计净现金流量 | | | | | | | | |
5 |所得税前净现金流量 | | | | | | | | |
|（3＋2．5＋2．6）| | | | | | | | |
6 |所得税前累计前现金 | | | | | | | | |
|流量 | | | | | | | | |
------------------------------------------------------------------------------------
所得税前 所得税后
计算指标：财务内部收益率
财务净现值（ｉ＝ ％）
投资回收期
注：根据需要可在现金流入和现金流出栏里增减项目。
附表：七
现金流量表（自有资金）
单位：万元
------------------------------------------------------------------------------------
| 年份| | | |
序 | | 建设期 | 投产期 | 达产期 |
| | | | | 合
| |----------|----------|--------------|
| | | | | | | | | |
号 | | 1| 2| 3| 4|5|6|…|ｎ| 计
| 项目 | | | | | | | | |
----------|--------------------|----|----|----|----|--|--|--|--|----------
| 生产负荷（％） | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
1 |现金流入 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
1．1 |产品销售收入 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
1．2 |回收固定资产余值 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
1．3 |其他收入 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
2 |现金流出 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
2．1 |自有资金 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
2．2 |借款本金偿还 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
2．3 |借款利息支付 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
2．4 |经营成本 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
2．5 |销售税金及附加 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
2．6 |所得税 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
3 |净现金流量（1--2）| | | | | | | | |
------------------------------------------------------------------------------------
计算指标：财务内部收益率
财务净现值（ｉ＝ ％）
投资回收期
注：1．同表一的注。
2．自有资金指项目投资者的出资额。
附表：八
资产负债表
单位：万元
------------------------------------------------------------------------------------
| 年份 | | |
序 | | 建设期 | 投产期 | 达产期
| | | |
| |----------|----------|------------------------
| | | | | | | | |
号 | | 1| 2| 3| 4| 5| 6| …| ｎ
| 项目 | | | | | | | |
----------|----------------------|----|----|----|----|----|----|----|------
1 |资产 | | | | | | | |

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广东省云浮市人民政府办公室


印发云浮市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法的通知

云府办〔2009〕95号


各县（市、区）人民政府，市府直属各单位：
《云浮市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法》业经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。执行中遇到的问题，请径向市国土资源局反映。


云浮市人民政府办公室
二OO九年十二月八日

云浮市推进“三旧”改造促进
节约集约用地实施办法

第一章 总 则

第一条 为促进节约集约用地，推动全市产业结构调整和转型升级，加快实施“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）等政策法规的规定，结合本市实际，制定本实施办法。
第二条 实施“三旧”改造，应当遵循“政府引导，市场运作，明晰产权，保障权益，统筹规划，有序推进，节约集约，提高效率，尊重历史，客观公正”的原则。
第三条 “三旧”改造由各级人民政府统一领导，市和各县（市、区）人民政府要成立专门机构负责“三旧”改造的组织协调和实施工作。政府各职能部门要按照《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）的规定，依法行政，履行职责，严格把关，做好服务，有序推进“三旧”改造。

第二章 “三旧”改造规划和年度实施计划

第四条 各县（市、区）人民政府和有条件的镇（街），应组织城乡规划、建设、国土资源等部门，结合经济社会发展实际和产业发展需求，根据土地利用总体规划、城乡规划，编制“三旧”改造规划及年度实施计划。“三旧”改造规划逐级上报市人民政府批准实施，年度实施计划由县（市、区）人民政府批准后实施。
第五条 市城区的“三旧”改造规划及年度实施计划，由市城乡规划主管部门牵头，建设、国土资源等部门配合编制，报市人民政府批准后实施。
第六条 “三旧”改造规划期一般为5年，主要内容包括“三旧”改造目标，改造后土地用途安排、保障措施等。
第七条 “三旧”改造年度实施计划依据“三旧”改造规划编制，内容包括“三旧”改造年度目标、项目安排、改造方式、完善用地手续计划、投资预算、与新一轮土地利用总体规划衔接说明等内容。

第三章 “三旧”改造范围

第八条 “三旧”改造范围包括：
（一）城市市区“退二进三”产业用地；
（二）城乡规划确定不作为工业用途的厂房（厂区）用地；
（三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；
（四）不符合安全生产和环保要求的厂房用地；
（五）布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；
（六）列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
第九条 有下列情形之一的，不列入“三旧”改造范围：
（一）不符合土地利用总体规划、城镇总体规划、控制性详细规划的；
（二）不符合产业发展政策和行业发展规划的；
（三）土地权属、房屋产权有争议的；
（四）被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制土地权利的；
（五）其他不纳入“三旧”改造范围的情形。

第四章 多种方式推进“三旧”改造

第十条 市、县（市、区）人民政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，由市、县（市、区）人民政府依法收回、收购土地使用权，纳入土地储备。土地使用权收购的具体程序、价格确定，由市、县（市、区）人民政府依法制定实施办法。
第十一条 在旧城镇改造范围内，符合城乡规划、“三旧”改造规划和年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。自行改造应当制订方案，经土地行政主管部门和城乡规划主管部门同意后报市、县（市、区）人民政府批准实施。所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按市人民政府的统一规定办理。
第十二条 在旧城镇改造范围内，符合城乡规划的，市场主体根据“三旧”改造规划和年度实施计划，可以收购相邻多宗地块，申请进行集中改造。市、县（市、区）土地行政主管部门可根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。收购改造应当制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划主管部门同意后报市、县（市、区）人民政府批准实施。涉及补缴地价的，按市人民政府的统一规定办理。
第十三条　旧城镇、旧村庄改造涉及收回或者收购土地的，可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地。置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐。
第十四条　土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有，由市、县（市、区）、镇（街）人民政府根据“三旧”改造规划和年度实施计划分别组织实施。其中，确定为农村集体经济组织使用的，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设。
第十五条　土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，除属于市、县（市、区）人民政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施，并可参照旧城镇改造的相关政策办理，但不得用于商品住宅开发。

第五章 建设用地改变用途

第十六条 纳入“三旧”改造规划的旧村庄改造，农村集体经济组织要求将其所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，在符合下列条件的前提下可以向市、县（市、区）土地行政主管部门提出申请：
（一）该村庄建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划；
（二）土地权属清楚，无争议；
（三）经本集体经济组织村民大会（或村民代表大会）2/3以上人数同意；
（四）纳入“三旧”改造年度实施计划。
村庄建设用地改变为国有建设用地的申请由市、县（市、区）土地行政主管部门审查后报同级人民政府审核，并由土地行政主管部门逐级上报省国土资源厅。
第十七条 市城区“三旧”改造涉及补交地价款的，按下列标准补交：
（一）“三旧”改造涉及改变土地用途的，按照土地使用权改变用途后土地的成交价，扣减原土地用途的市场评估价（或市场成交价）价差的50%补交地价款；市城区石材企业在三年内搬迁的，按不同用途的市场评估价（或市场成交价）价差的40%补交地价款；
（二）“三旧”改造项目涉及原以划拨方式取得土地使用权的国有、集体企业、个人或个体（私营）企业补办出让手续时补交地价款标准：
1、市属企业未设定抵押权的，按市场评估价（或市场成交价）100%补交地价款；
已设定抵押权的（或法院处置的），按市场评估价（或市场成交价）40%补交地价款；
2、非市属国有、集体企业，按市场评估价（或市场成交价）的20%补交地价款；
3、个人或个体（私营）企业，按市场评估价（或市场成交价）的10%补交地价款。
（三）城中村、旧村庄改造项目中涉及集体建设用地改变为国有建设用地的，按照改变后的土地用途的市场评估价（或市场成交价）的20%补交地价款。
第十八条 各县（市、区）“三旧”改造涉及补交地价款标准，由各县（市、区）根据实际制订，报市人民政府批准后实施。

第六章 “三旧”改造涉及的各类历史用地手续

第十九条 纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划、没有合法用地手续且已使用的建设用地，用地行为发生在1987年1月1日之前的，由市、县（市）人民政府土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后，办理国有建设用地确权登记发证手续；用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让。凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。
第二十条 纳入“三旧”改造范围，没有合法用地手续的土地，符合土地利用总体规划而又保留为集体土地性质的，参照十九条进行集体建设用地确权登记发证。
第二十一条 “三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等，符合土地利用总体规划和城乡规划的，可依照有关规定一并纳入“三旧”改造范围。允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。
第二十二条 纳入“三旧”改造范围、需完善征收手续的土地，由市、县（市、区）人民政府制订改造方案，报省人民政府批准后实施；供地手续由市、县（市、区）人民政府按粤府〔2009〕78号、粤府办〔2009〕122号文和本实施办法规定办理。
第二十三条 完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年前完成，之后第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条不再执行。2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述完善用地手续的意见。

第七章 边角地、夹心地、插花地处理

第二十四条 边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点的、被“三旧”改造范围的地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）的、面积小于3亩的地块。
夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点的、被“三旧”改造范围的地块包围或者夹杂于其中的面积小于3亩的地块。
插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点的、与“三旧”改造范围的地块形成交互楔入状态的面积小于3亩的地块。
第二十五条 “三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”），如符合土地利用总体规划和城乡规划，且累计面积不超过改造项目用地面积10%，经改造主体提出申请，按下列方式分类处理：
1．“三地”为国有建设用地的，可按照协议方式办理出让手续。
2．“三地”为集体农用地，需办理农用地转用或土地征收手续的，由各地按批次报批方式，经同级人民政府审核后，逐级上报省人民政府审批。
3．“三地”属集体建设用地的，由各地将“三地”纳入需完善征收手续的“三旧”改造方案一并上报。
“三地”处理中涉及土地征收的，在提供有关证明材料的前提下，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。有关用地计划指标及耕地占补平衡由市、县（市、区）人民政府负责落实。涉及林地的，应依法向县级以上林业行政主管部门申办使用林地手续。

第八章 “三旧”改造资金

第二十六条 市、县（市、区）人民政府应保障开展组织实施“三旧”改造工作经费。对“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设，应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。
第二十七条 在旧城镇改造中，需要搬迁的国有企业用地由市、县（市、区）人民政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，其土地出让纯收益可按不高于50%的比例，按照有关规定专项用于支持企业发展。在旧村庄改造中，市、县（市、区）人民政府通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于50%比例，依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展。
第二十八条 对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，不再增缴土地价款。
第二十九条 积极探索利用社会资金开展“三旧”改造。除鼓励土地权利人自行改造外，对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；也可在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。
第九章 附 则

第三十条 本实施办法由市国土资源局和市城乡规划局按照各自的职责负责解释。
第三十一条 本实施办法自公布之日起施行。